张昌宏律师亲办案例
二手房买卖需要注意“买卖不破租赁”
来源:张昌宏律师
发布时间:2020-12-24
浏览量:1011

一、案情简介

2012年8月21日,赵某(买方)、王某(卖方)以及房产中介(居间方)三方共同签订了《房屋买卖居间合同》,约定将王某的房屋(单位产)出售给赵某,赵某向王某支付购房款人民币伍拾陆万伍仟元整(565,000元)。赵某于2012年8月21日支付给王某购房定金10000元,后赵某于2012年9月7日向王某个人账户支付购房款280,000元,于2012年9月26日向王某个人账户支付剩余购房275,000元;至此,全部购房款565,000元,赵某已依约支付给了王某。但王某未按照房屋买卖合同的约定,在收到赵某全部购房款三日内履行交付房屋给赵某的义务,至2012年10月,该房屋仍有租户继续承租并居住,赵某在购房之初,就明确告知王某其购房的目的为老人有个住处,王某承诺租户可以随时搬走,但在约定的房屋交付期限到来时,王某却以其与租户间的合同未到期为由,告知赵某无法如期交付房屋。

赵某为了尽快收回买到的房屋,并要求王某赔偿逾期交房的损失,委托律师维护自身的合法权益。


二、承办过程

本律师接受委托后,在收集整理了本案的相关的证据材料的基础上认为:依照双方合同的约定:逾期超过十五日甲方(王某)仍不交付该房屋的,甲方应向乙方(赵某)支付该房屋售价的10%作为违约金。王某不履行交付房屋的义务违反了双方的合同约定,给赵某造成了相应的损失,应当向赵某支付违约金56500元,但法院是否支持全部的违约金请求,需要赵某提供证据来证明。赵某在本案中为了证明自己的损失,提供了租房支出的租金收据以证明租房损失。同时提供了赵某母亲因此次纠纷生病所花费的医药费证据。

庭审过程中,双方对房屋交易的相关事实没有异议。但王某和中介公司均称三方在签订房屋合同之初,王某已告知赵某该房屋有租户,赵某说不着急住。但合同中约定王某在收到全部房款之日起3日内将房屋交付赵某。王某和中介公司对租房租失和看病费用证据的真实性不认可,不认可具有关联性。同时,王某认为违约金约定过高,要求法院依法调整。


三、承办结果

该案件经过法院的开庭审理后,法院认为赵某的损失相当于逾期交房期间的租赁费用损失,合同约定的违约金数额过高,对违约金酌情予以减少,最终判决王某支付赵某8000元的违约金。


四、案件启示

在二手房买卖过程中,由于相关法律规定了“房屋买卖不破租赁”的原则,即如果房屋存在租赁关系的情况下,房屋所有权发生变动不能对抗之前已经存在的租赁合同关系,卖方只能在租赁合同关系终止后才能将房屋交付给买受人。因此,二手房的买受人在房屋买卖交易过程中,一定要对房屋是否出租进行核实,否则会造成房屋迟延交付,给买受人带来不必要的损失。


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律师信息
  • 律师姓名:
    张昌宏
  • 执业律所:
    天津融耀律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    11201*********519
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